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Immobilienrecht: Grundsteuererlass aufgrund Ertragsminderung

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Grundsteuern, die auf den zu Wohnzwecken vermieteten Immobilien anfallen, können auf den Mieter umgelegt werden. Eine solche Umwälzung in Form der Mietnebenkosten findet bei der Vermietung von Wohnraum regelmäßig statt, mit der Folge, dass die Grundsteuerkosten zumindest im Fall der Vollvermietung häufig zu 100% durch den das Objekt bewohnenden Mieter übernommen werden. Bei Gewerbeimmobilien hängt die Umlagefähigkeit dagegen von der vertraglichen Vereinbarung ab. Doch nicht immer können Immobilien vermietet werden. Ein Leerstand kann sich aufgrund der Marktsituation oder aufgrund der Eigenart einer Immobilie ergeben. Insbesondere noch zu sanierende Immobilien, Kulturdenkmäler mit Altbausubstanz, eignen sich aufgrund der Eigenart des Objektes oder der Lage nicht immer zur Wohnraumvermietung. In diesen Fällen beansprucht der Staat die Grundsteuer als eine sogenannte Objekt- oder Substanzsteuer, obwohl das Objekt keinen Ertrag abwirft. Im schlimmsten Fall ist das Objekt quasi substanzlos. Für derartige Fälle schuf der Gesetzgeber bereits 1973 in § 33 des Grundsteuergesetzes die Möglichkeit des Grundsteuererlasses aufgrund einer wesentlichen Ertragsminderung. Bis 2007 war in Abhängigkeit von der Höhe der jeweiligen Ertragsminderung eine Erstattung von immerhin 80% der Grundsteuern möglich. Doch schon damals grenzte die Rechtsprechung die Möglichkeit des Erlasses der Grundsteuer erheblich ein. Früher erkannte das Bundesverwaltungsgericht nur atypische und vorübergehende Ertragsminderungen an, nicht jedoch die dauernde Ertragsminderung eines Objektes (BVerwG v. 04.04.2001 – 11 C 12/00). Dies sah der Bundesfinanzhof gänzlich anders, der sich in seinem Urteil vom 13.09.2006 von der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes distanzierte (BFH, Urt. v. 13.09.2006 – II R 5/05). Inzwischen hat das Bundesverwaltungsgericht seine frühere Rechtsprechung aufgegeben und schloss sich der für den Steuerpflichtigen günstigeren Rechtsansicht des Bundesfinanzhofes an (BVerwG, Beschl. v. 24.04.2007 – GmS-OGB 1/07). Kaum atmete der Steuerpflichtigen auf, reagierte der Gesetzgeber und änderte im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2009 rückwirkend zum 01.01.2008 die Möglichkeit des Erlasses der Grundsteuer nach § 33 Grundsteuergesetz wieder zum Nachteil des Steuerpflichtigen. Dennoch ist auch gegenwärtig der Erlass der Grundsteuer bei einer wesentlichen Ertragsminderung möglich.


  • Ist der sog. Einheitswert richtig berechnet?
  • Möglichkeiten des Erlass der Grundsteuer
  • Probleme aus der Praxis: Nachweis der Ertragsminderung
  • Grundsteuererlass setzt Antrag voraus

Übersicht:


Ist der sog. Einheitswert richtig berechnet?

Um rechtlich durchsetzbare Möglichkeiten zur Herabsetzung oder zum Erlass der Grundsteuer zu entdecken, muss man zunächst das komplexe System der Grundsteuer verstehen. Die Grundsteuer ist zunächst eine Gemeindesteuer; d. h. sie wird von den Gemeinden und Städten erhoben. Berechnungsgrundlage der Grundsteuer ist jedoch der vom Finanzamt festgestellte Einheitswert. Das bedeutet: ergeben sich Einwendungen gegen die Richtigkeit des Einheitswertes und insofern gegen die Höhe der Grundsteuer, muss man gegenüber dem Finanzamt aktiv werden, den Einheitswertbescheid angreifen und dabei auch Fristen beachten. Doch keine Regel ohne Ausnahme: Für bestimmte Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser erheben die Gemeinden die Grundsteuer ohne Mitwirkung der Steuerverwaltung auf der Grundlage einer Ersatzbemessungsgrundlage. Bereits bei der Bemessung des Einheitswertes spielt es unter Umständen eine Rolle, wie das Gebäude auf dem Grundstück beschaffen ist und genutzt werden kann. Möchte man dagegen den Erlass der Grundsteuer durchsetzen, ist im Regelfall ein Antrag bei der Gemeinde zu stellen. In der Regel empfehlen sich sogar beide Wege.

Möglichkeiten des Erlass der Grundsteuer

Gemäß § 33 Grundsteuergesetz ist der teilweise Grundsteuererlass bei einer mehr als 50%igen Rohertragsminderung möglich. Steht beispielsweise mehr als 50% eines Objektes dauerhaft leer und hat der Grundeigentümer diesen Leerstand nicht zu vertreten, wird die Grundsteuer in Höhe von 25% erlassen; bei einer Minderung in Höhe von 100% reduziert sich die Steuerlast auf nur noch 50% der ansonsten anfallenden Grundsteuer.

Probleme aus der Praxis: Nachweis der Ertragsminderung

In der Praxis stellt sich häufig das Problem, wie man die Ertragsminderung nachweist. Den Gemeinden obliegt eigentlich ein Amtsermittlungsgrundsatz. Trotzdem werden die Hürden der Nachweisführung für den Steuerpflichtigen manchmal hoch angesetzt. Abverlangt werden – je nach Einzelfall – die Vorlage von Belegen zur Errechnung des Rohertrages und der gegenüberzustellenden Kosten inklusive von Einzelübersichten, Pläne zur Flächenaufteilung oder eine detaillierte Begründung zur Ertragsminderung bzw. gar ein steuerrechtliches Gutachten. Nicht gerade selten verweisen die Finanzbehörden den steuerpflichtigen Grundeigentümer auf den Rechtsweg. Die Erfahrung zeigt, dass in diesem Fall Prozesse nur gewonnen werden, wenn die prozessführenden Rechtsanwälte eng mit dem das Objekt betreuenden Steuerberater zusammenarbeiten.

Grundsteuererlass setzt Antrag voraus

Schließlich gilt: ein Grundsteuererlass wird nur auf Antrag gewährt und dieser ist an Fristen gebunden. Gemäß § 33 Grundsteuergesetz muss der Antrag auf Gewährung des Grundsteuergesetzes bis zum 31.03. des jeweiligen Folgejahres für das jeweils abgelaufene Jahr beantragt werden. Anders als beim Grundsteuererlass aufgrund eines Kulturdenkmals ist keine Dauerbefreiung möglich, d. h. der Antrag muss jährlich neu gestellt werden.

Autor

Dr. Ulrich Schulte am Hülse
Gründungspartner

Auskunfteien, Bankaufsichtsrecht, Bankrecht, Datenschutzrecht, Geldwäscheprävention, Grundeigentum, Kapitalmarktrecht

ilex Rechtsanwälte – Berlin & Potsdam Yorckstraße 17, 14467 Potsdam Hohenzollerndamm 123, 14199 Berlin

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