Im Rahmen der Gesellschafterversammlung vom 13.Dezember 2016 wurde unter anderem der Beschluss zur Liquidation der SonnenHöfe Unterhaching GmbH & Co. Fonds KG (vorher: SHB Innovative Fondskonzepte AG & Co. Erlenhofpark München-Unterhaching KG) mit qualifizierter Mehrheit (75%) beschlossen. Ilex Rechtsanwälte erklärt, was dies für die Kommanditisten und Stillen Gesellschafter der Fondsgesellschaft bedeutet.

Was wurde auf dieser Gesellschafterversammlung beschlossen?

Es wurde u.a. (neben zahlreichen Jahresabschlussfeststellungen und teilweise erteilten Entlastungen) beschlossen was folgt:

-mit qualifizierter Mehrheit wurde angenommen, dass die SonnenHöfe Unterhaching GmbH Co. Fonds KG liquidiert und mit Wirkung zum Ablauf des 31. Dezember 2016 aufgelöst wird (wie auch die Objektgesellschaft SonnenHöfe Unterhaching GmbH Co. Immobilien KG).

-Zum Liquidator der Fondsgesellschaft wurde die Komplementärin 3. PAMIRA Verwaltungs GmbH, München (HRB 204804) bestellt.

-da bereits im Vorfeld von einzelnen Kommanditisten der Verzicht auf den Innenausgleich der Gesellschafter untereinander abgelehnt wurde und hierfür eine 100%ige Zustimmung aller Kommanditisten erforderlich wäre, war nicht mehr über den TOP „Beschluss zum Verzicht der Kommanditisten auf die Durchführung des Innenausgleiches“ abzustimmen.

-Auf die ab dem 01.01.2015 fälligen Zinszahlungen der Objektgesellschaft für das an diese ausgereichte Kontokorrentdarlehen wurde mehrheitlich verzichtet.

Was liegt dem Liquidationsbeschluss unter anderem zu Grunde ?

Zuvor am 04. März 2016 erfolgte die Beurkundung des notariellen Grundstückskaufvertrages und im Nachgang wurde in der außergerichtlichen Gesellschafterversammlung im April 2016 dem Verkauf des Objektes Sonnenhöfe zugestimmt, was als ein Anlass für den hiesigen Liquidationsbeschluss bezeichnet werden kann. Durch den Verkauf des Objekts SonnenHöfe entfällt der Gesellschaftszweck und ein Nachkauf ist durch den Gesellschaftsvertrag nicht vorgesehen. Zudem haben sich die gesetzlichen Voraussetzungen durch das Kapitalanlagegesetzbuch hinsichtlich eines Nachkaufes erheblich erschwert.

Wie lange sollte die Gesellschaft als Vehikel eines geschlossenen Immobilienfonds ursprünglich bestehen bleiben?

Laut Emissionsprospekt aus dem Jahre 2005 ist die Gesellschaft auf unbestimmte Zeit errichtet worden und jeder Gesellschafter kann (konnte) seine Beteiligung mit einer Frist von sechs Monaten zum Jahresende kündigen, frühestens jedoch zum 31. Dezember 2020. Vollzahler und Halbzahler erhielten die Option bis 31. Dezember 2016 durch eingeschriebenen Brief 50 % ihrer Ersteinlage zum 31. Dezember 2017 aufzufordern.

Wer gilt hier als Vollzahler und wer als Halbzahler?

Vollzahler haben das Modell „RENDITEMAXX“ gewählt und haben, sofern sie sich vertragsgemäß verhalten haben, die volle Zeichnungssumme zuzüglich Abwicklungsgebühr von 5 % innerhalb von 14 Tagen ab Annahme ihrer Beitrittserklärung geleistet. Halbzahler haben das Modell „Clevere KOMBI“ gewählt. Diese hatten als Ersteinlage 50 % der Zeichnungssumme zuzüglich der anteiligen Abwicklungsgebühr von 2,5 % der Zeichnungssumme innerhalb von 14 Tagen ab Annahme der Beitrittserklärung zu erbringen und die Ausschüttung erfolgte dabei anteilig beginnend mit dem auf dem Eingang der Beitrittserklärung und der vertragsgemäßen Einzahlung folgenden Monaten mit der Maßgabe, dass diese Ausschüttungen auf das eingezahlte Kapital auf das Kapitalkonto I gebucht wurden und mit der Einlageverpflichtung verrechnet werden bis die zweite Hälfte der Zeichnungssumme zuzüglich weiterer 2,5 % Abwicklungsgebühr erbracht ist. Halbzahler sollten also die Hälfte der Beteiligungssumme selbst einbringen und die andere Hälfte sollte durch thesaurierte Zinszahlungen erfolgen. Damit ist gemeint, dass die Zinsen nicht ausgeschüttet wurden an den Gesellschafter, sondern dem Kapitalkonto gutgeschrieben wurden, bis die Einlage erbracht ist. Halbzahler sind somit grundsätzlich weiterhin zahlungsverpflichtet bis die komplette Beteiligungssumme erbracht ist soweit noch nicht geschehen.

Was bedeutet der Liquidationsbeschluss für die Gesellschafter und was ist ein Sperrjahr im gesellschaftsrechtlichen Sinne?

Die bestehenden Verträge, wie Treuhandvertrag und Gesellschaftsvertrag gelten auch in der Liquidation weiter. Dementsprechend sind alle Kommanditisten, soweit sie nicht wirksam gekündigt haben, weiterhin verpflichtet, nach der gesellschaftsvertraglich geregelten Verpflichtung Ratenzahlungen zu leisten. Das Geschäftsjahr 2017 (nach dem hiesigen Liquidationsbeschluss) ist ein Sperrjahr im gesellschaftsrechtlichen Sinne. In einem solchen Sperrjahr darf die Liquidation der Gesellschaft nicht beendet werden. Dies hat den Hintergrund, dass so allen Drittgläubigern die Möglichkeit gegeben wird, noch etwaige Forderungen gegen die Forderung-und Objektgesellschaft geltend zu machen. Bestehende Verträge und Einzahlungsverpflichtungen gegenüber der Fondsgesellschaft in diesem Sperrjahr und auch darüber hinaus bestehen weiter. Ziel dieser Verpflichtung ist es in gesellschaftsrechtlicher Hinsicht, dass die Gläubiger der Fondsgesellschaft vollständig befriedigt werden können (auch wenn dies in der Praxis nicht in der gewünschten Häufigkeit vorkommt). Erst nach Befriedigung aller Drittverbindlichkeiten hat der Innenausgleich zwischen den Kommanditisten, also den Anlegern, die der Gesellschaft beigetreten sind und die hier grundsätzlich im Handelsregister durch die Treuhandkommanditistin (Prudent Treuhand Vermögensverwaltung GmbH) vertreten werden, zu erfolgen. Zu einem solchen Innenausgleich wird es jedoch kommen, da ein Verzicht auf den Innenausgleich nicht wirksam beschlossen werden konnte (siehe oben). Nach Abschluss des Innenausgleichs erfolgt die Anmeldung der Beendigung der Liquidation zum Handelsregister und daran anschließend folgt die endgültige Löschung.

Was hat es mit dem Innenausgleich auf sich ?

Durch den Innenausgleich soll in der Theorie sichergestellt werden, dass jeder Kommanditist bei gleicher Pflichteinlage den gleichen Verlust trägt im Sinne des gesellschaftsrechtlichen Gleichbehandlungsgrundsatzes.

Inwieweit werden die stillen Gesellschafter im Rahmen der Liquidation anders behandelt als die Kommanditisten und was ist ein Stiller Gesellschafter?

Zwischen den Kommanditisten findet ein Innenausgleich statt. Die stillen Beteiligungen sollen bestimmungsgemäß zurückgezahlt werden bei einer Liquidation, was auch für eventuell bestehende Drittverbindlichkeiten der Fondsgesellschaft gilt. Ein „stiller“ Gesellschafter beteiligt sich an dem Handelsgewerbe, das ein anderer betreibt, mit einer Vermögenseinlage (§230Abs. 1 HGB). Wenn eine typische stille Gesellschaft beendet wird, sind mehrere Gestaltungen möglich, die sehr unterschiedliche steuerliche Konsequenzen haben, meist entweder Rückzahlung des Nominalwerts der Einlage oder Zahlung einer Abfindung bei Beendigung der Gesellschaft. Eine Abfindung ist hier jedoch unwahrscheinlich, da diese in der Praxis meist dann anfällt, wenn der Rückzahlungsanspruch des stillen Beteiligten höher ausfällt als die tatsächlich geleistete Vermögenseinlage. Der stille Gesellschafter muss zwingend am Gewinn des Unternehmens beteiligt sein; die Beteiligung am Verlust kann ausgeschlossen werden (§ 231 HGB).Gemäß hiesigem Fondsprospekt ist der stille Gesellschafter am Gewinn, nicht jedoch am laufenden Verlust der Gesellschaft beteiligt.

Wie wird grundsätzlich gewährleistet, dass der stille Gesellschafter faktisch nicht doch am Verlust beteiligt wird?

Soweit der stille Gesellschafter seine Einlage voll geleistet hat, ist der Gewinn, sofern er nicht bar ausgezahlt wird, einem Konto „sonstige Verbindlichkeiten“ gutzuschreiben. Verluste werden auf dem Einlagekonto abgeschrieben, welches gegebenenfalls auch einen aktiven Stand aufweisen kann. Ist die Einlage durch Verlust gemindert, werden spätere Gewinne zunächst zur Auffüllung des Einlagekontos verwendet. Zuzahlungen über den Betrag der rückständigen Einlage hinaus braucht der stille Gesellschafter nicht zu leisten.

Zum Schluss:

Die Ereignisse rund um die SHB-Beteiligungen sind fast schon eine „neverending story“ und es besteht für Gesellschafter ein erheblicher Beratungsbedarf. Hierzu sollte sich rechtskundigen Beistandes bedient werden.